Quieres cambiar de casa pero no quieres vender la actual primero por miedo a quedarte sin hogar mientras compras. La hipoteca puente resuelve exactamente ese problema: el banco te financia la casa nueva mientras tienes hasta 24 meses para vender la antigua. Suena ideal, pero tiene letra pequeña importante. En este artículo te enseñamos cómo funciona realmente, qué bancos la ofrecen en 2026, cuánto te pueden prestar y los riesgos que conviene tener claros antes de firmar.
Qué es una hipoteca puente y por qué se llama así
Una hipoteca puente es un préstamo hipotecario que financia dos viviendas a la vez: la nueva (que vas a comprar) y la antigua (que vas a vender). El banco te presta el capital total durante un periodo limitado —el «puente»— y, cuando vendes la primera vivienda, amortizas parte del capital y la hipoteca queda como tradicional sobre la nueva.
El nombre viene del propósito: cubrir el tránsito entre dos casas sin obligarte a vender primero. Es una herramienta diseñada para quien ya tiene patrimonio inmobiliario y no quiere alquilar mientras se cierra la venta.
Cómo funciona paso a paso
- Tasación de las dos viviendas: la antigua (para saber a cuánto se vende razonablemente) y la nueva (para fijar el LTV).
- Cálculo del capital total: importe de la casa nueva + capital pendiente de la antigua, si tiene hipoteca.
- Periodo puente (típicamente 12-24 meses): pagas cuota completa por todo el capital. Algunos bancos ofrecen carencia parcial (solo intereses) durante este periodo.
- Venta de la antigua: cuando se cierra, una parte del precio se entrega al banco como amortización extraordinaria.
- Conversión a hipoteca tradicional: el capital restante (el de la nueva vivienda) se transforma en una hipoteca normal con plazo a 25-30 años y cuota recalculada.
Comparativa: hipoteca puente vs vender primero
| Criterio | Hipoteca puente | Vender antes y luego comprar |
|---|---|---|
| Vivienda intermedia | No hace falta alquilar | Sí (alquiler temporal o vivienda familiar) |
| Tiempo de búsqueda casa nueva | Hasta 24 meses cómodo | Limitado por plazo del alquiler |
| Coste financiero | Intereses por todo el capital | Solo cuando ya tienes la nueva |
| Margen para negociar la venta antigua | Alto (no hay urgencia) | Bajo (tienes que vender pronto) |
| Riesgo de no vender a tiempo | Sí (cláusula clave) | No |
| Tipo de interés en el periodo puente | Algunos bancos aplican TIN dual o premium | — |
Plazo del puente: por qué 12-24 meses no es casualidad
Los bancos suelen marcar un máximo de 12, 18 o 24 meses para vender la vivienda antigua. Es el periodo en el que estadísticamente una vivienda en España se vende a precio razonable: por debajo, el plazo es ajustado; por encima, el riesgo de impago aumenta.
Si llegas al final del plazo y aún no has vendido, los escenarios son:
- Ampliar el plazo (algunos bancos lo permiten una vez, suele tener coste).
- Refinanciar el saldo a una hipoteca tradicional sobre la casa nueva (si el LTV lo aguanta).
- Vender por debajo del precio objetivo y aceptar la pérdida.
- Casos extremos: ejecución hipotecaria (raro pero posible).
Bancos que ofrecen hipoteca puente en 2026 y condiciones reales
| Banco | Plazo puente | LTV combinado máximo | Carencia disponible | TIN puente típico |
|---|---|---|---|---|
| Sabadell | 12 meses (ampliable) | 80% | Sí, parcial | 3,2-3,8% |
| BBVA | 24 meses | 80% | Total intereses | 3,1-3,6% |
| Santander | 18 meses | 80% | Parcial | 3,3-3,9% |
| Bankinter | 24 meses | 75-80% | Sí | 2,9-3,5% |
| CaixaBank | 24 meses | 80% | Sí | 3,2-3,7% |
Datos a fecha de mayo de 2026. Las condiciones reales dependen del perfil del cliente y de la operación concreta. Verifica siempre con el banco.
«La movilidad residencial en España ha crecido en 2024-2025 y la hipoteca puente vuelve a ser un producto demandado por familias que cambian de vivienda y por inversores que quieren rotar activos sin tiempos muertos.»
Asociación Hipotecaria Española (AHE), Informe trimestral de mercado hipotecario, primer trimestre 2026
Cuánto te puede prestar el banco
El cálculo es:
Capital total = Precio vivienda nueva + Capital pendiente vivienda antigua Límite = mínimo entre: - 80% del valor combinado tasado de ambas viviendas - Capacidad de cuota del titular (regla del 35% de ingresos netos)
Es decir: si tu casa antigua se tasa en 200.000 € (con 80.000 € pendientes) y la nueva vale 400.000 €, el banco puede llegar hasta 480.000 € (80% × 600.000 €), siempre que tu cuota mensual encaje en el 35% de tus ingresos netos. Profundizamos en este cálculo en Cuánto puedo pedir de hipoteca según mi sueldo.
Riesgos a tener en cuenta antes de firmar
- Tipo dual: algunos bancos aplican un TIN superior durante el periodo puente. Lee la letra pequeña.
- Cláusula de no venta: define qué pasa si no vendes la antigua. Negocia plazos y costes de la prórroga.
- Sobreendeudamiento: pagas cuota por dos viviendas durante meses. Asegúrate de tener colchón.
- Bajada del valor de la antigua: si el mercado se enfría y vendes por menos de lo esperado, el saldo final puede disparar la cuota tras la conversión.
- Comisión de novación: la conversión a hipoteca tradicional suele tener coste.
Cuándo NO conviene una hipoteca puente
- Si tu casa antigua tiene un mercado lento (zona sin demanda, vivienda con defectos, precio fuera de mercado). Mejor vender primero.
- Si tu cuota actual ya es ajustada al 30-35% de tus ingresos. Sumarle más cuota es jugar con fuego.
- Si el TIN del puente es muy superior al de mercado (algunos bancos cobran un sobreprecio por la flexibilidad).
- Si hay alternativas más baratas: una hipoteca de segunda vivienda sobre la nueva, manteniendo la antigua hasta vender, puede salir mejor en algunos casos.
Subrogación al final del puente: lo que muy poca gente sabe
Cuando termina el periodo puente y tu hipoteca se convierte en tradicional, no estás obligado a quedarte con el banco original. Puedes subrogar a otra entidad si encuentras mejor TIN. Es un buen momento para revisar mercado: si tu banco te trataba bien en el puente pero la oferta tradicional final no es competitiva, es libre comparar y mover. Lo desarrollamos en cambiar hipoteca de banco.
Preguntas frecuentes
¿Y si no consigo vender la casa antigua antes de que termine la hipoteca puente?
Tienes varias salidas: ampliar el plazo (algunos bancos lo permiten una vez), refinanciar a una hipoteca tradicional sobre la casa nueva o vender por debajo del precio inicial. La clave es activar el plan B antes de los últimos meses, cuando todavía tienes margen.
¿Puedo pedir hipoteca puente si mi piso actual aún tiene hipoteca?
Sí, es el escenario más común. El banco tiene en cuenta el capital pendiente para calcular el saldo neto que aporta la venta y ajusta el importe de la hipoteca puente.
¿Qué pasa con los intereses durante el periodo puente?
Pagas intereses por el capital total prestado (vivienda nueva + saldo de la antigua). Por eso el periodo puente debe ser lo más corto posible: cada mes cuesta dinero. Algunos bancos ofrecen carencia parcial de capital.
¿Puedo cambiar de hipoteca puente a tradicional cuando venda la casa antigua?
Sí, ese es precisamente el cierre del proceso. Al cobrar de la venta amortizas parte del capital y la hipoteca queda como tradicional sobre la vivienda nueva, con cuota normalizada y plazo a 25-30 años.
¿Hay edad máxima para una hipoteca puente?
Sí. La mayoría de bancos no quieren que el plazo final supere los 75-80 años del titular. Si tienes 55 años y la hipoteca es a 30 años, puede que el banco solo apruebe 25 (hasta los 80).
Calcula la cuota total durante el puente
Antes de aceptar una hipoteca puente, simula la cuota mensual que pagarás durante el periodo en el que aún no hayas vendido la vivienda antigua. Esta herramienta te orienta sobre la cuota total y la cuota tras la conversión a hipoteca tradicional.
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Datos a fecha de mayo de 2026. Las condiciones de banco son orientativas. La hipoteca puente requiere análisis personalizado por su complejidad.
