La pregunta llega siempre antes que cualquier otra: ¿cuánto me dará el banco?. La respuesta corta es conocida —la regla del 35%—, pero el número real depende de bastantes más cosas que tu nómina. En este artículo te enseñamos a calcular tu capacidad de hipoteca como lo hace un analista de riesgos, con tres simulaciones reales y los ajustes que pueden hacer que el banco te apruebe 30.000 € más… o 30.000 € menos.
Qué es la regla del 35% y por qué casi todos los bancos la usan
La regla del 35% dice que la suma de todas las cuotas de tus deudas mensuales —incluida la nueva hipoteca— no debería superar el 35% de tus ingresos netos. No es un capricho: la EBA (Autoridad Bancaria Europea) y el Banco de España la incorporan en sus directrices de evaluación de solvencia, y la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario obliga a las entidades a aplicar criterios de prudencia hipotecaria parecidos antes de aprobar cualquier préstamo.
Algunas entidades ajustan la cifra: bajan al 30% para perfiles más conservadores y suben al 38-40% para clientes con ingresos altos y patrimonio sólido. Pero como referencia para una primera estimación, el 35% es la línea que casi nunca falla.
«La evaluación de la solvencia debe hacerse con criterios prudenciales, considerando la totalidad de los compromisos del prestatario y su capacidad real de cumplirlos durante toda la vida del préstamo.»
Banco de España, Guía de criterios de evaluación de la solvencia bajo la LCCI 5/2019
Cómo se calcula tu capacidad real (no la teórica)
El cálculo que hace el banco no es solo «sueldo × 0,35». Tiene tres pasos:
Paso 1 — Ingresos netos computables
No todo lo que cobras computa al 100%. Las dos pagas extra solo computan si están prorrateadas o documentadas (12 nóminas con extras vs 14 nóminas). Las comisiones, bonus o variables suelen ir con un coeficiente del 50-70% si no son recurrentes los últimos dos años. Si eres autónomo, el banco mira el rendimiento neto del IRPF de los dos últimos ejercicios y aplica un margen de seguridad.
Paso 2 — Deudas y compromisos previos
Aquí entra todo: préstamo del coche, financiación de electrodomésticos, tarjetas revolving, pensiones de alimentos, alquileres si los pagas a un familiar, otra hipoteca activa. Cada cuota se resta de tu capacidad. Un préstamo personal de 250 €/mes te baja la hipoteca máxima en 250 € de cuota, que a 30 años son aproximadamente 52.000 € menos de capital.
Paso 3 — Aplicar la regla del 35%
Cuota máxima de hipoteca = (Ingresos netos × 35%) − Cuotas de otras deudas
Una vez tienes la cuota máxima, le pones plazo y tipo de interés y obtienes el capital. A 30 años con un TIN del 3% (referencia razonable mayo 2026), cada 100 € de cuota equivalen a aproximadamente 23.700 € de capital.
Simulación: cuánta hipoteca cabe en cada sueldo
Tres perfiles realistas, sin deudas previas, plazo a 30 años, TIN fijo 3% (TAE estimada 3,2%). Las cuotas son aproximadas y orientativas.
| Perfil | Ingresos netos/mes | Cuota máxima 35% | Capital máximo aprobable | Vivienda objetivo (20% ahorrado + 12% gastos) |
|---|---|---|---|---|
| Asalariado individual | 1.500 € | 525 € | ~124.000 € | hasta ~155.000 € |
| Pareja sin hijos, dos sueldos medios | 3.500 € (1.700 + 1.800) | 1.225 € | ~290.000 € | hasta ~362.000 € |
| Profesional sénior + funcionaria | 5.500 € (3.200 + 2.300) | 1.925 € | ~456.000 € | hasta ~570.000 € |
Los importes asumen que el comprador aporta el 20% de la vivienda más un 10-12% adicional para impuestos y gastos (ITP/IVA, notaría, registro, gestoría, tasación). Si no llegas al 20%, hay alternativas con financiación al 100% más gastos, pero requieren perfil específico.
Estos números son una fotografía orientativa: la oferta real depende de tu perfil completo, del banco concreto y del momento del mercado. La calculadora de cuotas te da la cifra para tu caso, y un estudio personalizado la afina aún más cruzando varias entidades.
Casos especiales que cambian todo
Pareja con dos sueldos
Si los dos cobráis estables y queréis figurar como cotitulares, los ingresos se suman para el cálculo del 35%. Pero ojo: el banco también suma vuestras deudas. Una pareja con dos préstamos personales activos arrastra dos cuotas a restar. Y si uno tiene contrato temporal, el banco suele aplicar un coeficiente reductor (50-70%) sobre esos ingresos.
Autónomos y profesionales por cuenta propia
Para autónomos, los bancos miran el rendimiento neto del IRPF (no la facturación). Es decir, lo que has declarado tras gastos. Si llevas pocos meses dado de alta, normalmente piden 24 meses completos antes de considerarte. Si pagas tus cotizaciones y declaras todo, tu capacidad puede ser perfectamente comparable a la de un asalariado con el mismo salario neto. Lo desarrollamos a fondo en Hipotecas para autónomos y profesionales freelance.
Ingresos variables, comisiones y bonus
Si una parte importante de tu salario depende de comisiones o bonus, el banco aplica un coeficiente de fiabilidad: 50-70% sobre la media de los últimos dos años. Algunas entidades son más estrictas y solo computan el fijo. Lleva siempre los certificados de empresa con desglose y los IRPF.
Funcionarios
Los funcionarios suelen entrar con condiciones especiales: ratios más laxos (38-40%), bonificaciones más agresivas y plazos más largos. Si lo eres, infórmalo desde el primer día.
Pensionistas o jubilación cercana
Hay un límite por edad: la mayoría de bancos no quiere que la hipoteca pase de los 75-80 años del titular al final del plazo. Si tienes 50 años y quieres 30 años de hipoteca, el banco te ofrecerá probablemente 25 (hasta los 75).
Cómo aumentar tu capacidad si te quedas corto
Antes de resignarte a una vivienda más pequeña, hay seis ajustes que un asesor independiente probará contigo:
- Ampliar el plazo — pasar de 25 a 30 años aumenta la cantidad aprobable un 10-12%, aunque pagarás más intereses totales.
- Añadir un segundo titular — pareja, hermano, padre/madre. Suma ingresos al cómputo (y deudas, ojo).
- Avalista solidario — alguien con patrimonio que responda subsidiariamente. No siempre es buena idea para el avalista, pero hay momentos en que es la pieza que destraba la operación.
- Cancelar deudas pequeñas antes de pedirla — pagar el préstamo del coche o cancelar tarjetas revolving puede liberar 100-300 €/mes y traducirse en 25.000-75.000 € más de capital.
- Domiciliar nómina y vincular productos — algunos bancos suben el ratio admitido al 38% si vinculas nómina, seguros y plan de pensiones. Hay que valorar si compensa (lo veremos en un próximo artículo del blog).
- Cambiar de banco — no todas las entidades aplican el mismo cálculo. Comparar 4-5 ofertas reales puede traducirse en una diferencia de 30.000-50.000 € en capital aprobado para el mismo perfil.
Este último punto es donde más valor aporta un broker hipotecario: en lugar de pelear con un banco, presentamos tu perfil a varias entidades a la vez y comparamos lo que cada una está dispuesta a aprobar.
Errores típicos al estimar tu capacidad
- Confundir bruto con neto. El banco trabaja con ingresos netos (lo que cobras tras retenciones e IRPF), no con el bruto del contrato.
- Olvidarse de los gastos de compra. Aparte del 20% de entrada, súmale entre un 10% y un 12% adicional para impuestos y gastos. En una vivienda de 200.000 €, son 24.000 € que rara vez aparecen en la primera conversación. Detalle por comunidad autónoma en Gastos de compra de vivienda en 2026.
- Asumir que el banco te dará el máximo. Aprobar el máximo y firmarlo son cosas distintas. Muchos clientes acaban pidiendo menos del aprobado para mantener margen ante imprevistos.
- No descontar deudas pequeñas pero recurrentes. El renting del coche, la financiación del sofá o las tarjetas revolving cuentan, aunque las pagues «casi sin pensar».
- Apoyarse solo en simuladores online. Son útiles para una primera idea, pero no sustituyen a una preaprobación bancaria real, que es la única referencia con valor a la hora de hacer una oferta por una vivienda.
Preguntas frecuentes
¿La regla del 35% es la misma para hipoteca fija que para variable?
Sí, el cálculo de capacidad se hace con la cuota actual, sea cual sea el tipo. En las hipotecas variables, algunos bancos aplican un stress test: simulan la cuota a un Euríbor más alto (por ejemplo, +200 puntos básicos) para asegurarse de que aguantarías una subida. Es una buena práctica que conviene replicar tú también.
¿Cuenta el 35% sobre ingresos brutos o netos?
Sobre netos. El banco trabaja con lo que entra realmente en tu cuenta cada mes tras retenciones. Si tienes pagas extras, mira si están prorrateadas en las 12 nóminas o si las cobras en junio y diciembre.
¿Qué pasa si tengo un préstamo personal pequeño?
Cada cuota recurrente se resta de tu capacidad. Un préstamo de 200 €/mes equivale a 200 € menos de cuota máxima de hipoteca. Si te queda poco para terminarlo, a veces compensa cancelarlo antes de pedir la hipoteca. Si te queda mucho, el banco lo descontará entero del cálculo.
¿Y si soy autónomo con pocos años?
Los bancos suelen pedir dos ejercicios completos de IRPF para evaluar a un autónomo. Si llevas menos, las opciones se reducen, pero no se cierran: avalistas, segundo titular asalariado o cierta documentación complementaria pueden hacer viable la operación. Un asesor independiente conoce qué entidades son más flexibles con este perfil.
¿Puedo pedir hipoteca por más del 80% del valor de la vivienda?
Sí, pero con condiciones. Algunas entidades llegan al 90-100% para perfiles muy concretos (jóvenes con avales públicos como ICO/AvaLaRioja, funcionarios, profesiones específicas). Hay un artículo dedicado al 100% + gastos y otro sobre los avales ICO 2026 que merece la pena leer si te quedas corto de ahorro.
La cuenta rápida en 30 segundos
- Coge tus ingresos netos mensuales (incluida pareja si la hay).
- Multiplícalos por 0,35.
- Resta las cuotas de cualquier deuda activa.
- Multiplica el resultado por 236 (factor aproximado para 30 años a TIN 3%) para obtener el capital máximo orientativo.
- Añade tu ahorro disponible y resta un 10-12% para gastos: ya tienes el rango de vivienda en el que te puedes mover.
Es una primera fotografía. La preaprobación real llega cuando un asesor cruza tu perfil con varias entidades y te confirma cifras concretas. Y a partir de ahí ya puedes empezar a buscar piso con un número en la mano y no con una intuición.
Calcula tu cuota aquí mismo
Antes de pedir tu estudio personalizado, prueba con esta herramienta interactiva. Te orienta sobre la cuota mensual y el capital aprobable según tu perfil. Si quieres una preaprobación real cruzando tu caso con varias entidades, debajo tienes el botón para pedir tu estudio gratuito en 24 horas.
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Datos a fecha de mayo de 2026. Las simulaciones son orientativas. La aprobación real depende del perfil completo, la entidad y el momento del mercado.
