Cuánto vas a pagar de verdad (y cómo reducirlo según tu comunidad autónoma)
Has encontrado la casa perfecta, el banco te ofrece una hipoteca con buenas condiciones y parece que todo encaja. Pero entonces llega la sorpresa: además del precio de la vivienda, hay que sumar impuestos, notaría, registro y gestoría. Para una vivienda de segunda mano de 200.000 euros, estos gastos pueden superar los 20.000 euros; en obra nueva, incluso más. Lo peor es que el importe varía enormemente dependiendo de la comunidad autónoma donde compres. En esta guía te desglosamos cada partida, te mostramos las diferencias reales entre comunidades y, sobre todo, te explicamos cómo puedes aprovechar las bonificaciones existentes para pagar menos.
¿Qué gastos tiene la compra de una vivienda en 2026?
Cuando hablamos de gastos de compraventa nos referimos a los costes que asume el comprador por el hecho de formalizar la operación, y que son independientes de los gastos asociados a la hipoteca (comisión de apertura, tasación, etc.). El total de estos gastos de compraventa oscila entre el 10 % y el 15 % del precio de la vivienda, según datos del Banco de España y los portales inmobiliarios de referencia.
Impuestos: la partida más pesada
Los impuestos representan entre el 6 % y el 13 % del precio de compra y varían según el tipo de vivienda y la comunidad autónoma. Si compras una vivienda de segunda mano, pagarás el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Si compras obra nueva directamente al promotor, pagarás IVA (10 % en toda España, excepto en Canarias donde se aplica el IGIC al 7 %) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que oscila entre el 0,5 % y el 1,5 % según la comunidad.
Gastos de formalización: notaría, registro y gestoría
Además de los impuestos, deberás abonar los honorarios de notaría (entre 600 y 1.200 euros, regulados por arancel oficial), el Registro de la Propiedad (entre 400 y 700 euros) y la gestoría (entre 300 y 500 euros). Estos costes están regulados y no dependen del profesional que elijas, sino del precio del inmueble. Si necesitas financiación, recuerda que desde la Ley 5/2019 el banco asume la notaría, el registro y el AJD de la escritura hipotecaria; tú solo pagas la tasación (250-600 euros). Para entender cómo afectan estos gastos a tu cuota mensual, puedes consultar nuestra guía para calcular la cuota de una hipoteca.
¿Cuánto se paga de ITP en cada comunidad autónoma?
El ITP es, con diferencia, el gasto más elevado al comprar vivienda de segunda mano. Se paga en los 30 días hábiles posteriores a la firma de la escritura mediante el modelo 600, y su tipo varía enormemente: desde el 6 % de Madrid hasta el 10-13 % de Cataluña. A continuación, el desglose completo actualizado a 2026:
| Comunidad Autónoma | Tipo general | Tipo reducido jóvenes | AJD (obra nueva) |
| Madrid | 6 % | 4 % (fam. numerosa) | 0,75 % |
| Navarra | 6 % | 5 % (≥2 hijos) | 0,5 % |
| Canarias | 6,5 % | 5 % (viv. habitual) | 0,75 % |
| Andalucía | 7 % | 3,5 % (<35 años) | 1,2 % |
| País Vasco | 4 % (viv.) | 2,5 % (fam. num.) | 0,5 % |
| La Rioja | 7 % | 4 % (<40 años) | 1,5 % |
| Aragón | 8-10 % | Progresivo | 1,5 % |
| Castilla-La Mancha | 9 % | 6 % (1ª viv.) | 1,5 % |
| Cantabria | 9 % | 7 % (<200.000 €) | 1,5 % |
| Murcia | 8 % | 3 % (<40 años) | 1,5 % |
| C. Valenciana | 10 %* | 4 % (<40 años) | 1,5 % |
| Cataluña | 10-13 % | 5 % (VPO) | 1,5 % |
| Galicia | 8 % | 7 % (viv. habitual) | 1,5 % |
| Asturias | 8-10 % | 4-6 % (rural/joven) | 1,2 % |
| Baleares | 8-13 % | 4 % (viv. habitual) | 1,5 % |
| Extremadura | 8-11 % | 7 % (<200.000 €) | 1,5 % |
| Castilla y León | 8-10 % | 4 % (viv. habitual) | 1,5 % |
*La Comunidad Valenciana bajará del 10 % al 9 % a partir del 30 de junio de 2026.
«El que quiera comprar una vivienda en España tiene que darse mucha prisa. Lo que viene en el mercado inmobiliario va a ser lo mejor de lo mejor… y los precios seguirán subiendo.»
— Gonzalo Bernardos, Catedrático de Economía de la Universidad de Barcelona
Comparativa visual: ¿dónde es más barato comprar?
El siguiente gráfico muestra el tipo general del ITP en las principales comunidades autónomas. La diferencia entre comprar en Madrid (6 %) y en Cataluña (10 %) supone, para una vivienda de 250.000 euros, nada menos que 10.000 euros de diferencia solo en impuestos.
¿Sobre qué importe se calculan los impuestos? El valor de referencia del Catastro
Desde enero de 2022, la base imponible del ITP y del AJD ya no es el precio escriturado, sino el valor de referencia del Catastro, salvo que el precio de compra sea superior. Esto significa que aunque pactes un precio inferior al valor catastral, tributarás sobre el valor de referencia. En febrero de 2026, el Tribunal Constitucional avaló este sistema, pero los expertos fiscales recuerdan que sigue siendo posible impugnarlo si el valor de referencia supera el valor real de mercado, aportando un informe pericial detallado que justifique la diferencia.
Ejemplo práctico: ¿cuánto pagarás por una vivienda de 200.000 euros?
Veamos un caso concreto para una vivienda de segunda mano de 200.000 euros, comparando tres comunidades con perfiles fiscales muy distintos:
- En Madrid (ITP 6 %): 12.000 € de ITP + 700 € de notaría + 450 € de registro + 400 € de gestoría = 13.550 € (6,8 % del precio).
- En Andalucía (ITP 7 %): 14.000 € de ITP + 700 € + 450 € + 400 € = 15.550 € (7,8 %).
- En Cataluña (ITP 10 %): 20.000 € de ITP + 700 € + 450 € + 400 € = 21.550 € (10,8 %).
La diferencia entre Madrid y Cataluña es de 8.000 euros, suficiente para cubrir los gastos de un estudio hipotecario profesional y aún te sobraría margen. Si estás pensando en pedir una hipoteca que financie el 100 % más gastos, ten en cuenta que estas cifras serán el punto de partida de lo que necesitarás.
«Los bancos subirán un poco el interés de sus hipotecas fijas en 2026. Es muy probable que rechacen más solicitudes de financiación, así que conviene tener claro el coste total de la operación antes de dar el paso.»
— Miquel Riera, Analista hipotecario en HelpMyCash
¿Cómo puedes reducir los gastos de compra de vivienda?
No todo son malas noticias. Existen bonificaciones y estrategias que pueden ahorrarte miles de euros. Aquí te resumimos las más efectivas:
Bonificaciones por perfil del comprador
La mayoría de comunidades autónomas ofrecen tipos reducidos de ITP para colectivos específicos. Los jóvenes menores de 35-40 años pueden acceder a reducciones del 50 % o más en comunidades como Murcia (3 %), Andalucía (3,5 %) o La Rioja (4 %). Las familias numerosas obtienen bonificaciones en prácticamente todas las comunidades, y las personas con discapacidad superior al 33 % acceden a tipos reducidos casi universales. También existen reducciones para vivienda habitual de precio limitado en comunidades como Castilla-La Mancha (6 % para primera vivienda bajo 180.000 euros) y Cantabria (7 % para viviendas bajo 200.000 euros).
Planificación financiera y negociación
Más allá de las bonificaciones fiscales, hay decisiones que influyen directamente en lo que pagas. Solicitar varias ofertas hipotecarias te permite comparar las comisiones de apertura (que varían del 0 % al 2 %). Contar con un asesor hipotecario profesional puede ayudarte a negociar mejores condiciones y a detectar cláusulas que encarecen la operación a largo plazo. También conviene revisar si el valor de referencia del Catastro está actualizado: si tu vivienda vale menos de lo que dice el Catastro, tienes derecho a impugnarlo y tributar por el valor real.
El contexto importa: así está el mercado en 2026
Para dimensionar lo que suponen estos gastos, conviene mirar las cifras del mercado. Según el INE, en 2025 se firmaron 714.237 compraventas de vivienda en España, un 11,5 % más que en 2024 y la mayor cifra desde 2007. De esas operaciones, 558.327 fueron de vivienda usada (récord histórico), lo que significa que la inmensa mayoría de compradores se enfrentó al ITP como principal gasto fiscal. Para 2026, los analistas prevén una subida del precio de la vivienda en torno al 5-7 %, con hipotecas fijas situadas entre el 2,30 % y el 3 % de media. La actividad seguirá al alza, aunque con un ritmo más contenido. Todo esto hace que conocer los gastos antes de firmar no sea un detalle menor, sino una necesidad financiera de primer orden.
Comprar una vivienda es, probablemente, la decisión financiera más importante de tu vida. Los gastos de compraventa no son negociables en su mayoría, pero sí son predecibles, y conocerlos con antelación te permite planificar mejor, aprovechar bonificaciones y evitar sorpresas en el último momento. Si necesitas un análisis personalizado de los gastos según tu perfil y tu comunidad autónoma, en Bimaik podemos ayudarte a tener una visión clara antes de dar el paso.
Fuentes usadas para la redacción de este artículo:
1. Idealista — ITP por comunidades 2026
2. Arquitasa — Gastos compra vivienda 2026
3. BBVA — ¿Quién paga el notario al comprar casa?
4. iAhorro — Gastos de compraventa de vivienda 2026
5. Fotocasa — Simulador gastos compra vivienda 2026
6. INE — Estadística de transmisiones diciembre 2025
7. Canarias7 — España vendió 714.000 casas en 2025
8. Rankia — ITP por comunidad autónoma
9. HelpMyCash — Mercado hipotecario 2026
10. El Español — Gonzalo Bernardos sobre vivienda 2026
11. Infobae — Comprar vivienda en 2026
12. Hipotips — ¿Cuánto ITP debo pagar en 2026?
13. Dineo — Gastos compra vivienda segunda mano 2026
14. Rastreator — Impuesto compra vivienda 2026: IVA, ITP e IAJD
15. ACFinan — AJD en España 2025
16. Idealista — El Constitucional avala valor de referencia del Catastro
17. El Economista — Gastos de comprar vivienda 2025
